若艾博年兑现建房承诺，澳房价恐暴跌22%！这类人群成最大赢家（组图）

大多数澳洲人或许不会关注联邦政府在国家住房协议目标上严重落后，但一项模型分析显示，如果政府能够兑现其雄心勃勃的住房目标，房价可能暴跌27万澳元，跌幅达22%。

由OurTop10.com.au委托Primara Research开展的模型分析指出，在失业率和利率维持当前水平的情况下，建造目标所需的住房数量，可能对房产造成重创。

数据显示，澳洲一季度新屋开工量较前3个月减少6000套；与此同时，整个季度的住房竣工量和建设活动也陷入停滞。

新屋开工总数环比下降11.2%，至48,012套。其中，高密度住宅降幅最大，今年第一季度暴跌19.8%，仅为19,116套；独立屋开工量也下降3.5%，至27,658套。

根据3月数据，澳洲目前距离在2029年前5年内建造120万套新住房的宏伟目标，还差12.5万套。要实现这一目标，每季度需要建造约6万套新住房。

新屋开工、在建和竣工量在三月均出现下降。

房价下跌

在协议实施第一年未能达标后，澳洲如今需要建造26万套新住房，才能在2029年前完成目标。

独立经济学家Saul Eslake接受NewsWire采访时表示，政府扩大住房供应面临一个基本矛盾：供应增加会压低房产价值，但政客却不愿公开表示希望住房更便宜。

“为什么？因为，尽管各党派政客经常为首次购房者面临的困难流下无数‘鳄鱼的眼泪’，但他们知道，在任何一年里，首次购房者只有10万到15万人。”

“所以，即使假设每有一个成功购房的人，就有五六个未能如愿，支持更便宜住房的选票最多也只有100万张。”

Eslake指出，拥有自己住房的人有1100万，至少还有200万人拥有投资房产，尽管这两类人存在重叠。

“这样一来，支持更便宜住房的选票最多只有100万张，而支持更贵住房的选票有1100万到1200万张。因此，即使是我们最愚蠢的政客也能算清这笔账，他们也确实算得清。”

Eslake表示，住房是通胀的最大推手。无论是澳洲总理艾博年（Anthony Albanese），还是当时的反对党领袖Peter Dutton，在上次联邦大选前都没有把降低房价列为竞选议题，尽管两人都打出了生活成本牌。

“他们提出的政策都会导致房价上涨。”

不过，Eslake认为，政府调整负扣税和资本利得税，是帮助首次购房者朝正确方向迈出的一步。

首次购房者将成为房价下跌的最大赢家。

他指出，投资者借入的资金中约80%用于购买现房，而投资者占贷款总额的约40%。

Eslake表示，税收激励措施的调整，将使现房贷款需求减少约32%。

批评者对此并不认同，认为税收调整会减少住房行业投资，并进一步推高房价。

Eslake说，投资者需求将大幅减少，因为他们无法再从中获得税收减免。政府则表示，随着投资者对现房的竞争减少，将会有另外7.5万人能够买到自己的住房。

他认为，这将在中长期内推动租金下降，“认为租金会上涨纯粹是胡说八道。”

Eslake说，如果购买现房的投资者减少，按定义，这必然意味着想买房自住的人将获得更多机会。

研究显示，如果供应增加，房价可能下跌20%。

购房良机

Primara Research研究及数据主管Peter Drennan接受NewsWire采访时表示，如果政府兑现住房目标，将为整整一代澳洲人创造购房良机。

他说：“如果他们的使命是让住房更容易获得、更能负担，那么增加供应将让更多人买得起房。”

“这实际上是着眼于未来七年。因此，如果政府兑现使命，人们就能以从未见过的价格买房。”

Drennan表示，2023年9月的平均房价约为92.5万澳元。模型预计，在政府实现协议目标的情况下，房价将在2027年9月达到115万澳元的峰值，随后到2031年底回落至92.7万澳元。

他说：“对于那些因房价过高而被挤出市场的买家来说，这就是缩小供应缺口的真正价值：让他们有机会以2年半前见过的价格真正入市。”

Eslake表示，房价下跌不会伤害现有业主，因为他们是在同一个市场上买卖。

他说：“房价下跌时唯一的输家是投资者。但有没有人认为，如果投资者买了股票，股价下跌，政府就有责任阻止他们蒙受损失呢？”

Eslake表示，如果房价下跌，只有投资者会受损。

建造更多住房的步骤

Master Builders Australia政策主管Melissa Byrnes表示，目前负扣税和资本利得税调整正在导致行业活动及投资决策放缓。

她还指出，从长远来看，澳洲面临劳动力短缺问题。住房行业需要约11.5万名工人，而基础设施建设需求约为30万名工人。

Byrnes表示，澳洲的监管繁文缛节也大幅推高了住房成本。

她说，行业认可政府审查并推动国家建筑规范现代化的工作，但这“仅仅是个开始”。

“该行业是经济中监管最严的行业之一。生产力委员会报告称，每套房屋的繁文缛节成本约为32万澳元。”

“最后，我们只是需要更多对基础设施的支持。”

Eslake表示，一个更简单的解决方案，是通过激励措施“贿赂”各州，帮助它们建造更多住房。

他说：“要做的一件事，是给各州更大的‘贿赂’或拨款，以放松分区和规划控制。”

“例如，为什么不将商品及服务税（GST）收入的支付与达到住房目标挂钩呢？”