今年哪里买房可能更便宜？悉尼买家或等来短暂机会（组图）

加息以及令投资者信心受挫的税制改革，预计将在今年压低房价，也可能为买家提供一个在市场重新恢复增长前入场的窗口期。

根据最新预测，在加息和更高房产税预期的影响下，澳大利亚最大城市的房价预计将在2026年持续下跌。

今天发布的最新realestate.com.au《房地产市场展望》显示，投资者需求下降、住房可负担性挑战，以及连续加息，将共同推动部分市场房价走走低。

报告指出，悉尼和墨尔本预计将承受本轮放缓的主要压力。2026年全年，两地房价预计将分别下跌3%和4%。

不过，这轮下行预计不会持续太久。

人口增长、住房供应紧张，以及首次置业者需求强劲，都将为房价提供支撑，预计今年晚些时候房价增长将重新恢复。

到2027年，房价预计将继续上涨，尽管涨幅会低于通常水平。

与此同时，布里斯班、珀斯和阿德莱德也面临市场放缓，但这些城市到2026年底的房价预计仍会高于年初水平，只是未来几年的增长速度将放慢。

报告作者、REA Group经济学执行经理Angus Moore表示，今年的加息和房产税变化已经开始影响住房市场。

他说：“在澳联储连续三次加息之后，房价增长已经明显放缓，市场状况也有所降温。”

“联邦预算案中的变化，以及由此导致的投资者需求下降，将在2026年和2027年对房价增长形成压力。”

根据预算案中宣布的改革，从明年7月起，负扣税将被限制在新建住房上；50%的资本利得税折扣也将被通胀指数化模式取代。

联邦政府希望借此增加住房供应，并帮助年轻人进入房地产市场。

Moore表示：“虽然估算显示，从长期来看，这些变化对房价的影响可能相对温和，但短期影响是，在2026年和2027年将使房价增长减少几个百分点。”

税制变化还可能带来一个意外副作用：它可能促使部分房主更长时间持有房产，而不是根据实际需求“适配”自己的住房规模。

悉尼买家或迎来短暂入场窗口

加息与税改叠加，可能会在今年为悉尼买家创造一个短暂窗口，让他们有机会在竞争较低的市场环境中购房。

作为全澳房价最高的城市，悉尼自2022年以来每个日历年房价都在上涨。

但SQM Research数据显示，悉尼“滞销房源”数量正在增加。

所谓“滞销房源”，是指在公开市场挂牌超过半年后仍未售出的物业。仅在5月，这类房源数量就上升了10%。

其中许多房产，曾经是投资者激烈争抢的对象。但自5月联邦预算案公布标志性改革以来，投资者已在很大程度上退出市场。

专家表示，在这些“滞销”房源中，也有相当一部分是价格较高的物业。由于加息推高了借贷成本，如今许多购房者已经无力承担这类房产。

地产经纪表示，尽管过去几个月市场环境已经转弱，但许多这类房屋的卖家仍拒绝在价格上让步。

Ray White NSW拍卖主管David McMahon表示，新上市的卖家应该意识到市场环境正在发生变化，从而对自己房产的价值作出更充分、更理性的判断。

Moore也表示，今年悉尼和墨尔本买家可选择的房源都更多了。

他说：“2026年前五个月，两座城市的新挂牌量同比增长了6%至7%，这给了买家更多选择。”

虽然墨尔本房价预计跌幅略大于悉尼，但由于更高的人口增长有助于吸收增加的房源供应，墨尔本之后的反弹预计会更强。

Moore表示：“预计未来十年，维州人口将增加超过100万，这很可能超过新增住房建设速度。”

热门城市房价增长将回归常态

与此同时，珀斯、布里斯班和阿德莱德过去经历的快速房价上涨预计将告一段落，未来两年增长将回到更稳定的节奏。

过去12个月，珀斯房价上涨超过20%。不过，随着增长放缓，预计该市今年年底房价仍将比年初高出8%，2027年则预计增长7%。

Moore表示，珀斯房价走势可能取决于矿业活动和人口增长。

他说：“如果大宗商品价格保持高位，推动家庭工资上涨并支撑人口增长，这将支持房价；同时，较低的新住宅建设水平也会对房价形成支撑。”

布里斯班和阿德莱德今年房价预计将上涨5%。

不过，在今年加息以及预计今年晚些时候还将再度加息的背景下，住房可负担性正在恶化。

在霍巴特，房价在经历长期下行后于今年创下纪录高位。

尽管塔斯马尼亚人口增长较慢，但供应紧张可能推动房价出现高于平均水平的增长。

Moore表示：“预计该州将启动大量的资本工程建设项目，再加上近期加息的影响，可能会削弱住宅建设和住房供应。”

大银行预计房价跌幅更深

大型银行更新后的预测则为住房市场描绘了更加悲观的前景。NAB目前预计，悉尼和墨尔本房价将下跌6%至7%。

ANZ预测的跌幅更大，预计今年两大全国最大首府城市房价将下跌约8%，明年还将再跌2%至3%。

ANZ经济学家Madeline Dunk表示，在加息导致市场情绪转弱之后，税制变化进一步加剧了疲软，但新政策的影响将更加复杂，并不会均匀地作用于整个市场。

她说：“这轮下行不会在整个市场中均匀体现。我们预计，那些通常更受投资者青睐的房产，比如一居室和两居室公寓，可能会表现更弱，因为税制变化会影响投资。”

“相比之下，在自住业主占比较高、买家主要寻求自住房的地区，独立屋应该会更具韧性。”

ANZ预计，阿德莱德明年表现将最差，房价预计下跌6.4%。

Dunk表示：“与珀斯和布里斯班不同，阿德莱德的增长并不是由强劲人口增长推动的，而且这个市场看起来正变得越来越难以负担。”

根据ANZ预测，到2028年，房价增长将重新反弹，全国房价预计上涨3.8%，悉尼和墨尔本涨幅则会略高一些。