悉尼豪宅区两个月跌超4%！税改与加息担忧令高端楼市加速降温

工党在联邦预算案中提出取消部分税务优惠后，买家又面临加息和全球局势不确定性的担忧，悉尼、墨尔本富裕的内城区和滨水地区房价随之加速下跌。

数据供应商Cotality的分析显示，过去两个月里，一些城区跌幅超过4%。悉尼内西区的Balmain East、Drummoyne等临水城区，以及Bayview、Collaroy等北部海滩城区，在5月和6月跌幅最大。

这段期间，Balmain East房价中位数下跌4.8%，减少17.1万澳元至341万澳元；Drummoyne中位数下跌3.5%，减少10.9万澳元至303万澳元。

悉尼最昂贵的Bellevue Hill，平均房价下跌2%，减少22.8万澳元至1146万澳元。Double Bay、North Bondi等其他富裕东区的跌幅也超过12万澳元。

《澳洲金融评论报》委托进行的悉尼市场分层分析发现，房价中位数超过250万澳元的城区大多位于市场高端，也是这轮房地产下滑中受创最重的地区。

悉尼和墨尔本房价在工党于5月预算案公布计划前就已下滑。该计划拟取消部分投资者享有的税务优惠，而买家信心转弱后，跌势进一步加快。

预算案调整后的几周内，反映买家信心的房产拍卖成交率跌至疫情时期的水平，只有40%出头。

房价持续下跌，令更多买家选择观望。卖家于是下调要价，或转到私下议价市场寻求成交。

Cotality研究主管Gerard Burg说，预算案调整是在冲击市场的整体需求面因素之上，再添一重压力；其中跌得最快的，确实是市场高端。

Cotality数据显示，6月悉尼最高四分位房产价格下跌1.7%，而低端仅下跌0.3%。

Burg指出，房价处于上四分位、但还未到最顶端豪宅级别的房屋，买家如今更难取得信贷，也更受利率不确定性影响。他说，这个市场区段原本就是买家最少的部分。

他还说，去年年底可负担性问题日益突出时，需求越来越多地转向价格较低的房产。

据Cotality称，墨尔本房价跌得没有悉尼快，但这座维州首府的富裕内城区和海滩地带同样最容易受到市场放缓的冲击。

5月和6月，Albert Park、Collingwood、Malvern等内城区房价最多下跌3.6%；Elwood、Port Melbourne等热门海滩城区也出现下跌。

Mornington Peninsula上的St Andrews Beach和Portsea属于优质邮区，房价曾在疫情封城期间大幅上涨，之后一路回落。随着跌势加深，这些地区的房价跌得更快。

Burg表示，悉尼的高点通常更高、低点也更低，因此比全国平均水平波动更大。过去几年，悉尼房价的增值幅度明显超过墨尔本；即使在最近一轮周期，墨尔本的上涨空间也较小，一直落后于其他城市。

墨尔本市场尚未回到疫情后的高位。高端房产价值自2021年11月见顶以来，已下跌约9%。

从5月至6月底，悉尼房价中位数下跌1.5%，减少2.35万澳元至156万澳元；墨尔本中位数下跌1.3%，减少1.2万澳元至94.84万澳元。堪培拉房价也刚开始下跌，中位数下跌0.7%，减少7600澳元至103.5万澳元。

其他首府城市仍在上涨，但随着东海岸的调整扩散，增速正在放缓。两个月内，达尔文涨幅比例最高，上涨1.2%，传统旱季的人流涌入带动了需求。

降息前，高端市场不会增长

SQM Research主管Louis Christopher说，预算案调整正在影响市场高端的投资者，因为这部分住宅的租金收益率通常较低。

这意味着，取消负扣税后，最高边际税率纳税人的感受会更加明显。

不过，Christopher认为，资本利得税是另一面。富裕人士有理由考虑购买更高档的房产作为自住房，因为归根结底，自住房是市场上最后一个可用的避税工具。

他预计，只有等到利率下调、房地产税务调整带来的冲击消退，市场才会反弹。

Christopher说，经济表现与住房市场高端的表现高度相关，而且这种联系比经济表现与住房市场中低端的联系更强。

经济学家几乎已经排除澳洲联邦储备银行（RBA）要到明年很晚才降息的可能，但对于澳联储是否会在8月下一次会议上调高现金利率，他们仍然意见分歧。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee说，预算案调整房产税优惠后，高端买家信心虽然立即受到影响，但从长远看，随着投资者退出市场，影响会更多落在较低价位的房产上。

她说，市场低端表现胜过高端，是因为首次置业者目前仍获得相当慷慨的支持。

市场仍在显著放缓，Conisbee预计高端市场短期内不会反弹。她说，只有等利率下调，高端房产价格才会重新出现回升，而这可能还要一段时间。